不動産証券化について株初心者の皆さんに理解していただけるよう説明

学校では教えてくれない株のことを、年平均+30%で運用しつづける管理人がイチからわかりやすく教えています。

不動産証券化によるメリット

Q&A


Q.不動産証券化のメリットってなんですか?

A.では、この不動産証券化にどのようなメリットがあるのか以下の事例とともに説明していきたいと思います^^

自社保有不動産を証券化(資産流動化型)

とある企業の話

社長「う~む・・・どうして我が社はこうROAROEが悪いんだ。どうにか改善できないものか」

私「社長、それなら自社ビルを証券化してオフバランスしてみてはいかがでしょうか」

社長「(証券化?オフバランス??・・・なんじゃそりゃ)ゴホン、ほぅ君がそんなことを知っているとはね。とりあえず理解しているか確認するためにも具体的にどうするか聞かせてもらおうか」

私「(コイツ知らねぇな・・・)ハッ。まず、自社ビルの売却先としましてビークルを設立いたします」

私「次に、この自社ビルを借りる契約をビークルといたします」

私「こちら(オフィスを借りている会社)は自社ビルを使わせていただくお礼にビークルに賃料を支払います」

私「その賃料を担保にビークルは、社債・ローンを金融機関に、証券を投資家に向けて発行します」

私「つまり、賃料で社債・ローンの利息を支払い、残りを配当として投資家に分配するのです」

私「そしてビークルに社債・ローン・証券発行で得られた資金で自社ビルを購入してもらうのです」

私「わが社としましては非連結会社(ビークル)に売却することになりますので、売却額を売上に計上できることになります」

私「つまり、バランスシート上から資産の自社ビルが消え(オフバランス)、売却益として現金(資産)が入ります(ROA・ROEも改善される)」

「この現金は借入金の返済に充てるもよし、次の事業展開の元手に充てるもよし」

私「まさに一石二鳥の手法なんです。どうでしょうか社長」

社長「(?・・・わからん)うむ、そうだな f ^^ この件は君に任せよう。頑張ってくれたまえ」

私「ハイ。(絶対分かってねぇーな)」


注1)
この場合、自社保有不動産を証券化してオフバランスするのでエクイティ出資は5%までとなる(5%を越えると非連結と認められません

注2)
ここでのローン債権はその不動産のみに限定されたものです(ノンリコースローン)。一般の企業融資では、債権対象の不動産が値下がりして融資が回収できない場合、債権者は他の不動産や物件も回収することができます。

注3)ビークルは流動化された資産の運用を運用会社に任せます。
また、自社保有の工場や店舗が生み出す運用益も担保にすることもできます。


2.資産購入型

とある企業の話

社長「地価も反転してきたし、投資用不動産でも購入しようか。」

私「それなら証券化を利用して値下げによる倒産リスクを隔離してはいかがでしょうか」

社長「(証券化?リスク隔離??・・・なんじゃそりゃ)ゴホン、ほぅ君がそんなことを知っているとはね。とりあえず理解しているか確認するためにも具体的にどうするか聞かせてもらおうか」

私「(コイツ知らねぇな・・・)ハッ。まずはビークルに我が社が目をつけた投資用不動産、またはその不動産からの運用益を得る権利を購入してもらいます」

私「そのために我が社はエクイティを出資(5%ルールなし、全額も可)いたします」

私「デットは不動産運用益を担保に金融機関・投資家から融資してもらいます(ローンはノンリコースローン)

私「その証券から得られた資金でビークルに投資用不動産、または運用益を得る権利を購入してもらいます」

私「私たちは『投資用不動産から得られる運用益を出資した分、配当でもらう』というわけです」

私「つまり、投資用不動産を全額出資することなく利用でき、仮に不動産価値が下落して(運用益が得られなくなって)ビークルが倒産したとしても私たちはエクイティの価値を失うだけで済みます(倒産隔離

私 「まさに一石二鳥の手法なんです。どうでしょうか社長」

社長「(?・・・わからん)うむ、そうだな f ^^ この件は君に任せよう。頑張ってくれたまえ」

私「ハイ。(絶対分かってねぇーな)」

また、自社ビルをオフバランスで購入しテナントに入る(ビルの一区画を借りる)といった手法もとられています。

3.不動産運用型(ファンド)

とある企業の話

社長「地価も反転してきたし、不動産を運用して儲けるか。」

私「それなら証券化を利用して運用してみてはいかがでしょうか」

社長「(証券化?・・・なんじゃそりゃ)ゴホン、ほぅ君がそんなことを知っているとはね。とりあえず理解しているか確認するためにも具体的にどうするか聞かせてもらおうか」

私「(コイツ知らねぇな・・・)ハッ。まず、窓口の役目としてビークルを設立いたします」

私「ビークルには資産運用のプロ(ファンドマネージャー)を用意します」

私「その方に運用方針や購入する物件を全てお任せします」

私「我が社はその方に全てを託してエクイティ出資を行います(全額も可、運用型は5%ルールが適用されない)」

私「もちろんその他投資家、金融機関によるローン(ノンリコ)、発行社債からも資金を調達します」

私「その資金でファンドマネージャーは好きな物件を購入して運用を運用会社に任せていきます」

私「私たちは、そこから得た運用益からデットの支払いを差し引いて残った分を配当としてもらいます

私「つまり 『投資用不動産をオフバランスで大量に購入でき、かつ倒産のリスクも隔離できる』と、まさに一石二鳥の手法なんです。どうでしょうか社長」

社長「(?・・・わからん)うむ、そうだな f ^^ この件は君に任せよう。頑張ってくれたまえ」

私「ハイ。(絶対分かってねぇーな)」


J-REITはビークルを上場させ、エクイティを一般投資家に広げたものです。上場させることによってより多くの資金を調達することが可能になります。また、エクイティ証券の流動性が高まることにより投資家間で売買することが可能となり、インカムゲイン(配当)だけでなくキャピタルゲイン(差益)を得ることもできます。

※課税所得の90%超を配当すれば配当分は法人税非課税になります


4. 開発型証券化

不動産開発事業に要する「開発資金(土地費・工事費・経費)」をビークルを通じた証券化によって投資家から調達し、開発後、不動産売却代金・賃貸収益・運用益により配当や利払いをする仕組み。

自己資金をほとんど使わず投資用不動産、オフィスビル、商業ビルなどを建設することができる。ただ、担保不動産がまったくない状態での証券化なので、

  • 建物が本当に立てられるのか(周辺住民の了解、土壌汚染・・・etc)
  • 工期内に完成するのか(建設会社の信頼性)
  • 完成後、収益が安定して得られるのか(事業計画性)

などの様々なリスクがあり、よほど信頼性の高いデベロッパー(総合プロデューサー)と組まない限り実現が難しいそうです^^;

投稿日:2006年02月05日 11:00
 次のコンテンツへ 学び方を教えて

カテゴリ>Q&A  ページTOP ホーム