不動産業の現状を株初心者の皆さんに理解していただけるよう説明

市場-Ⅰ

地価変動率推移

現在、私は不動産業に注目しています 。なぜか？それは地価がバブル崩壊後の下落から一転して上昇し始めたからです。

以下の表は前四半期比変動率を表わしたものです（土地総合研究所より）

表より、住宅地・商業地ともに全ての地価が去年あたりから上昇に転じたことがわかります。

結論：地価の上昇は今始まったばかりである

2005年11月執筆

では、今後どのように変動率は推移していくのだろうか？過去の例を参考にして考えてみましょう＾＾

以下の表はバブル期の前年比変動率を表わしたものです（土地総合研究所より）

さすがにこのような上昇はないでしょう。皆さんバブルで一度地獄を経験していますからね (＾＾；ヾ しかし、私の哲学には「歴史は繰り返される」という言葉があります（笑）少なからず規模は小さいですが、このような上昇推移グラフを描くはずです。

過去の例から得られる傾向としましては、

• 傾向１：地価の上昇率は東京都区部が一番大きい
• 傾向２：地価上昇の順番は「東京→大阪→名古屋」である

最後に、住宅地と商業地の変動率の関連性を見てみましょう。以下の表はバブル期とその後の住宅地と商業地の地価変動率の関連性を表わしたものです（土地総合研究所より）。

上の表から読み取れる傾向

• 傾向１：変動幅は商業地の方が大きい
• 傾向2：上昇・下降のタイミングはほとんど同じである

最終的結論：地価変動上昇の恩恵を一番受けるのは「東京都区部の商業地」である
（過去の例では住宅地もほぼ同水準の恩恵を受けています）

不動産証券化市場規模推移実績・予測

不動産投資市場の規模は2008年までに約30兆円規模に拡大するものと予想

不動産投資市場

• 2003年度　11.2兆円
• 2004年度　16.4兆円
• 2005年度　21.7兆円
• 2006年度　26.0兆円（予想）
• 2007年度　29.6兆円（予想）
• 2008年度　31.4兆円（予想）

• 2003～2006年度平均成長率32.4％
• 2006～2008年度予想平均成長率9.9％

私募ファンド

• 2003年度　7.1兆円
• 2004年度　10.3兆円
• 2005年度　13.6兆円
• 2006年度　16.5兆円（予想）
• 2007年度　19.0兆円（予想）
• 2008年度　20.4兆円（予想）

• 2003～2006年度平均成長率32.5％
• 2006～2008年度予想平均成長率11.2％

J-ＲＩＥＴ

• 2003年度　1.6兆円
• 2004年度　2.5兆円
• 2005年度　3.7兆円
• 2006年度　4.6兆円（予想）
• 2007年度　5.3兆円（予想）
• 2008年度　5.9兆円（予想）

• 2003～2006年度平均成長率42.2％
• 2006～2008年度予想平均成長率13.3％

出所）
株式会社都市未来総合研究所「不動産証券化市場の見通しに関する調査」（平成17年3月）及び国土交通省「不動産の証券化実態調査」（平成17年6月）に基づく当社の推計。

注）
グラフは不動産証券化市場における不動産資産の累計（各スキームの売却分、再商品化分等を控除）、すなわち不動産ストックの推計値。

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2006年11月執筆

各国ＲＩＥＴ市場規模対ＧＤＰ比

• オーストラリア6.6％
• オランダ　2.4％
• 米国　1.9％
• シンガポール　1.7％
• フランス　1.0％
• 日本　0.3％

ＲＩＥＴについては2004年5月末値
（資料）不動産証券化協会「不動産証券化ハンドブック2004」等

みずほリポート：2005年6月16日

2006年11月執筆