株の学校管理人ヒロトがおこなったＥＭシステムズの分析。土地の活用につい...

個別企業-Ⅰ

以下、ＥＭシステムズ、2007年3月期中間決算短信より

事業等のリスク

土地の活用について

• 敷地面積
  3,289平方メートル（995坪）
• 建物面積
  2,064平方メートル（624坪）
• 延床面積
  30,327平方メートル（9174坪）
• 6F～13Ｆ
  テナントオフィス
• 4Ｆ～5Ｆ
  ＥＭ自社オフィス
• 3Ｆ
  貸会議室等
• 2Ｆ
  医療モール・託児所
• 1Ｆ
  調剤薬局店舗
• Ｂ1Ｆ～Ｂ2Ｆ
  地下駐車場（115台）

当社グループは、平成17年2月に大阪市淀川区において取得した土地に本社ビルの建設を予定しており、ＡＳＰ事業のインターネットデータセンター、大阪支店、コールセンター並びに本社の移設に加えて、調剤薬局、医療モール等の医療施設や漢方薬局等の代替医療施設並びにテナントオフィスの誘致を計画しております。
　当社グループは外部テナントからの賃料収入に当社グループの利用に応じたみなし賃料収入を加えて本社ビル竣工後の一定期間は本社ビル・プロジェクトの収支が当社グループの経営成績に悪影響を与えることを想定しています。なお、当社グループは過去に不動産賃貸に係る事業経験はなく、当社グループが策定している収支計画は不動産賃貸業に経験が豊富な会社が策定したものとは異なる可能性があります。
　本社ビル・プロジェクトの投資総額は土地の取得価額並びに建物建設代金の一部として約45億円を控除した金額である57億円に対して投資額は約2倍の規模となります。以下に揚げたものを含む様々な要因により本ビル・プロジェクトの収支計画が想定していたものと異なる可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態あるいはキャッシュフローに重大な悪影響を与える可能性があります。

建設計画に係るリスク

本社ビルは平成18年9月に着工し平成20年3月に完成することを予定していますが、近隣住民への対策や構造方式を制震構造から免震構造に変更したことに伴う行政上の許認可手続きは完了していません。今後、建設スケジュールが遅延あるいは変更された場合、本ビルの仕様に変更が生じた場合あるいは投資金額が当初の計画を上回る場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

• 免震構造オールアバウト
• 建物と地盤との間に積層ゴムなどを利用して免震層を作ることで、地震力を建物に直接伝えないようにした構造のこと。地震時に建物にかかる水平力は、在来構造に比べて5分の1～3分の1にまで低減することができる。しかし、大きな水平変形能力と強い鉛直支持力のある積層ゴムも、上下動に対する免震効果はほとんどない。

賃料収入に係るリスク

テナントオフィス部分について現在衣料業界を中心として様々な企業の誘致活動を行っておりますが、現時点ではテナントとの契約は締結しておりません。当社グループは一定の空室リスクを想定しておりますが、想定以上に空室が発生した場合や賃料として想定している水準を確保できなかった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

（コメント）

新大阪ＥＭビル全体を投資対象として見ると、6Ｆ～13Ｆとビル全体の約60％を占めるテナントオフィスが成功の鍵を握っていると言ってもいいでしょう。現在のＥＭの総資産額57億円の約2倍にあたる総額125億円の大規模投資ですから、「テナントオフィスがＥＭの業績の将来を左右する」と言っても過言ではありません。う～ん、なんか「本業と違うところで勝負してる」って感じですね＾＾； これじゃいくらＥＭシステムズが医療ＩＴ市場で成功しそうだとしてもなかなか思い切って投資することができないです。とりあえず本業はほとんど心配要らないので、今後は大阪エリアのオフィス需給関係に目を光らせておきましょう（笑）

業績予想は新大阪ビルのテナント稼動率に大きく左右されそうなので、もうしばらく様子を見たいと思います。